脱水研报:大量土储待开发的房企龙头 管理模式优化将带来业绩稳步提升

编辑 | 蓝猫 王瑾熙

要点

2021年一季度,房地产销售表现优异,板块估值仍处历史低位。

该公司是为数不多在一线城市拥有大量待开发土储的房企,“三道红线”、供地“两集中”等新政下,信贷与土地资源将进一步流向债务良好的优质公司。

公司近年来通过管理模式的优化进一步提升项目去化率与IRR水平,随着公司核心区域项目的结转以及前期高价地压力的释放,预计将带来业绩的稳步提升。

2021Q1全国土地供应及成交情况

土地供给方面,2021Q1全国土地出让金,同比+17%,较2019Q1同比+11%;其中,3月单月土地出让金同比+26%。2021Q1全国全口径累计推出建面为11.2亿平,同比+12%,较2019Q1同比+5%;累计成交建面7.9亿平,同比+6%,全口径出让金达1.3万亿元,同比+17%,楼面价1592元/方,同比+9%,其中住宅出让金达9873亿元,同比+15%。

从溢价率数据来看,2021年一季度,在三道红线及集中供地政策影响下,土地溢价率整体显著回落。流拍率方面,2021年1月全国土地流拍率从2020年12月的4.6%大幅上升至8.2%,此后呈现下滑态势,3月已下滑至4.9%的水平,处于过去1年的低位。

东部市场拉动,叠加后疫情时代改善需求释放,需求景气度持续高位

国家统计局发布2021年1-3月商品房投资和销售数据,2021年1-3月,商品房销售面积同比增长63.8%,较2019年同期增长20.7%;商品房销售额同比增长88.5%,较2019年同期增长41.9%。

从单月数据看,商品房销售面积、销售金额同比分别增长38.1%、58.1%,较2019年同期分别增长18.5%、35.1%。疫情导致2020年基数较低,目前市场景气度仍处于高位,量价齐升。

从区域看,东部、中部、西部、东北区域销售额同比累计增速分别为102%、93%、57%、51%,较2019年同期增速分别为60%、23%、22%、8%。东部区域表现依然最为靓眼,销售面积、销售额分别占全国市场的42.6%、59.4%。

另一方面,后疫情时代,城镇化率持续提升(2020年全国常住人口城镇化率超60%,“十四五”时期将提至65%),改善需求持续释放。地产仍是当前财政和投资的重要托底工具,目前行业温和向好,对基本面形成支撑。维持行业看好评级,二季度地产将取得超额收益。

相对2019年开工有所回落单月竣工不及预期

2021年1-3月,房屋新开工面积同比增长28.2%,较2019年同期下降6.6%;单月同比增长7.2%,较2019年同期下降4.0%;新开工规模较2019年有所回落,主要源于2019年新开工基数较高。彼时全国棚改规模达316万套,此后棚改逐渐退坡,当前老旧小区改造逐渐成为主流。

在需求景气度维持高位背景下,房企开工意愿有所回升;但土拍新政对房企拿地、开工节奏有所影响,同时中长期房企受融资新政影响,未来拿地端表现更为理性。

1-3月,房屋竣工面积同比增长22.9%,较2019年同期增长3.5%;单月同比下降5.5%,较2019年同期下降6.3%。预判高竣工是前两年高开工的线性推演,维持2021-2022年高竣工判断。

投资提升受益于施工端表现可观

2021年1-3月,房地产开发投资额同比增长25.6%,较2019年同期增长15.9%;单月同比增长14.7%,较2019年同期增长16.0%。

投资端表现靓眼,一方面源于行业施工力度回升明显,1-3月施工面积同比增长11.2%,较2019年同期增长14.1%;3月土地端表现一般,1-3月购置土地面积、土地成交价款同比增速分别为16.9%、-17.2%,单月同比分别下降3.2%、下降43.1%。

回款可观房企到位资金表现靓眼

2021年1-3月,房地产开发企业到位资金同比增长41.4%,较2019年同期增长21.9%。

分结构看,国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比增长分别为7.5%、21.0%、86.1%、50.0%,较2019年同期分别增长1.2%、10.3%、44.3%、38.9%。

从单月数据看,房地产开发企业到位资金同比增长26.6%,较2019年同期增长17.0%,定金及预收款、个人按揭贷款增速表现最佳。

高总价及高溢价率地块的城市分析

2020年受疫情影响,高总价地块数在上半年呈现先抑后扬的态势,二季度市场热度达到高点后有所回落,经历三季度的下降后,年末市场整体大幅回暖。

而2021Q1超过50亿元的地块合计有8块,3月没有地块超过50亿元。从城市分布来看,2021Q1总地价超过50亿元的地块主要分布在一线城市。

从高溢价率城市数目来看,2021年3月,溢价率超过25%的城市数目较2月减少了7个城市。从全口径土地溢价率数据来看,3月单月溢价率超过25%的城市数为37城(1月、2月分别为39、44城),溢价率超过35%的城市数为23城(1月、2月分别为30、33城)。

从住宅土地溢价率数据来看,3月单月溢价率超过25%的城市数为45城(1月、2月分别为45、51城),溢价率超过35%的城市数为28城(1月、2月分别为33、39城)高溢价率城市数目趋于减少。

2021Q1样本房企拿地情况梳理

2021Q1龙头房企拿地金额同比上升14%,成长型房企同比下降16%,中型房企同比下降21%,龙头房企整体拿地金额提升最多;而2020Q4龙头房企拿地金额同比上升56%,成长型房企同比上升52%,中型房企同比上升36%,各组样本房企的拿地金额增速均显著低于2020Q4的平均增速。

受三道红线及集中供地政策影响,供地周期不均叠加一季度为传统销售淡季,房企投资力度降低。2021Q1,59家样本房企中,龙头房企的拿地力度明显提升;2021Q1样本房企在一线城市拿地金额占比由2020年的18%降至12%,在二线城市拿地金额占比由54%上升至57%,在三四线城市的拿地金额占比为31%,上升2pct。

2021Q1样本房企加大了二线城市和三四线的投资力度,在二线城市的拿地金额占比仍最多。

2021年一季度,房地产销售表现优异,行业基本面持续向好,同时板块估值仍处历史低位,继续看好板块投资机会,建议关注业绩确定性强的龙头房企。

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